07/12/2018 ( Caderno:
Espaço do Consumidor )
Deputados aprovaram nove emendas do Senado ao
Projeto de Lei 1220/15, que disciplina os valores a receber pelo mutuário que
desistir da compra de imóvel
O Plenário da Câmara dos Deputados aprovou nesta quarta-feira (5) nove
emendas do Senado ao Projeto de Lei 1220/15, do deputado Celso Russomanno
(PRB-SP), que disciplina os valores a receber pelo mutuário na desistência da
compra de imóvel. A matéria será enviada à sanção presidencial.
Aprovada na forma do substitutivo do deputado Jose Stédile (PSB-RS), a
proposta determina que, no caso do empreendimento com patrimônio separado do da
construtora, em um mecanismo chamado de patrimônio de afetação, o comprador que
desistir do imóvel terá direito a receber 50% dos valores pagos, após dedução
antecipada da corretagem.
Se o empreendimento não estiver com seu patrimônio assegurado dessa forma, a
multa que ficará com a incorporadora será de 25% dos valores pagos se o
comprador desistir do imóvel. O projeto original fixava 10% de desconto na
restituição das parcelas pagas para qualquer caso.
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Russomanno comemorou avanços trazidos pelas emendas do Senado, como taxa
menor pelo uso do imóvel durante o período do distrato, embora reconheça que a
devolução do valor pago tenha ficado abaixo do projeto original. “As
incorporadoras têm dificuldades para fazer o distrato por falta de regras. Não
era o que queríamos no início, mas o que foi aprovado foi o possível”,
disse.
Patrimônio separado
Devido à restrição de crédito para o
setor imobiliário em razão do baixo número de vendas e alto índice de distratos,
a tendência do sistema financeiro é privilegiar empreendimentos com patrimônio
afetado por causa da maior segurança de retorno.
Dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e
Poupança (Abecip) indicam o crescimento desse mecanismo desde 2016 na venda de
imóveis na planta na maioria de grandes empresas (Rossi Residencial, MRV
Engenharia, Cyrela, Even Construtora e Incorporadora, EZTec e Rodobens Negócios
Imobiliários).
Com o patrimônio afetado, as parcelas pagas pelos compradores não se misturam
ao patrimônio da incorporadora ou construtora e, se ela entrar em dificuldades
financeiras, ele não poderá fazer parte da massa falida.
Para o relator, deputado Jose Stédile, exatamente porque esse dinheiro é
usado para a conclusão do empreendimento que seu texto permite a devolução de
50% dos valores apenas depois de 30 dias da emissão do “habite-se”.
Já a devolução dos valores com a multa de 25% para empreendimentos sem
patrimônio afetado ocorrerá em 180 dias depois do distrato.
Descontos
Em ambos os casos, quando o mutuário teve a
unidade disponível para uso, antes mesmo do “habite-se”, a incorporadora
imobiliária poderá descontar ainda valores relativos aos impostos incidentes
sobre a unidade; cotas de condomínio e contribuições devidas pelos moradores;
demais encargos previstos em contrato; e um montante a título de fruição do
imóvel.
No texto da Câmara, esse montante será calculado segundo critério pactuado
ou, na falta deste, de forma fixada pelo juiz em valor equivalente ao de aluguel
de imóvel de mesmo padrão e na mesma localidade.
Com emenda do Senado aprovada pelos deputados, essa fruição foi fixada em
0,5% do valor atualizado do contrato, pro rata die. Ou seja, em um
contrato de R$ 1 milhão, a taxa de ocupação será de R$ 5 mil (0,5%).
Emenda do Senado especificou ainda que, quanto aos valores, os descontos que
a incorporadora poderá fazer, como impostos e condomínio, serão limitados aos
valores efetivamente pagos pelo comprador, exceto a taxa de fruição do imóvel no
período.
Nova redação desse dispositivo proposta pelos senadores especifica que as
regras de desfazimento do contrato se aplicam apenas àqueles assinados
diretamente entre o comprador e o incorporador e não aos contratos de
financiamento do sistema financeiro de habitação.
Outro comprador
Quando o comprador desistente apresentar
um interessado em ficar com o imóvel, não haverá retenção da pena contratual
(25% ou 50%) desde que a incorporadora dê a anuência na operação e o novo
mutuário tenha seu cadastro e capacidade financeira aprovados.
Já no caso de revenda do imóvel objeto do distrato antes do prazo para
pagamento da restituição, o valor a devolver ao comprador será pago em até 30
dias da revenda.
Atraso na entrega
Quanto à penalidade pelo atraso na
entrega do imóvel, o substitutivo de Stédile dá o prazo de 180 dias de
prorrogação dessa entrega sem multa ou motivo de rescisão contratual se isso
estiver expressamente pactuado no contrato.
Após esses 180 dias, o comprador poderá pedir a rescisão, sem prejuízo da
devolução de todos os valores pagos e da multa estabelecida, corrigidos, em até
60 dias corridos do pedido de distrato.
Na hipótese de estourar os 180 dias e o comprador não desejar romper o
contrato, será devida, na data de entrega da unidade, indenização de 1% do valor
pago à incorporadora para cada mês de atraso, corrigidos monetariamente.
Desistência
O substitutivo disciplina a desistência da
compra de imóveis se realizada em estandes de venda e fora da sede do
incorporador do empreendimento.
O direito de arrependimento poderá ser exercido em sete dias, contados da
compra, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive
da comissão de corretagem.
Se o comprador não se manifestar em sete dias, o contrato será considerado
irretratável.
Quadro resumo
Informações básicas sobre o contrato de
compra e venda de imóveis com as incorporadoras deverão ter um quadro-resumo com
dados sobre a transação, como o preço total; a parcela de entrada e sua forma de
pagamento; o valor da corretagem; a forma de pagamento e indicação do vencimento
das parcelas; os índices de correção monetária; as taxas de juros; e as
consequências do desfazimento do contrato.
Se faltar no quadro qualquer uma das informações listadas na emenda do Senado
aprovada pela Câmara, a incorporadora terá 30 dias para corrigir, sob pena de
caracterizar justa causa para rescisão contratual por parte do comprador.